Depuis le 21 février 2026 (loi de finances 2026), un investisseur qui achète un logement neuf pour le louer nu peut déduire chaque année l'amortissement du bien de ses revenus fonciers. Si cette déduction crée un déficit, il s'impute directement sur son revenu global — salaires, dividendes, honoraires. C'est une première dans l'investissement locatif français pour les particuliers. Ce mécanisme, inscrit à l'article 12 octies de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 et codifié à l'article 31-I-1° du CGI, est ce que les professionnels du secteur appellent le dispositif Jeanbrun ou « statut du bailleur privé ». Il remplace la loi Pinel, arrivée à extinction le 31 décembre 2024. La fenêtre d'acquisition est ouverte jusqu'au 31 décembre 2028.
Un contexte de rupture, pas d'évolution
L'effondrement de l'investissement locatif privé
En 2025, moins de 10 000 logements neufs ont été vendus à des investisseurs particuliers en France, contre une moyenne de 60 000 par an sur la décennie Pinel. Les mises en chantier dans le collectif ont atteint des niveaux historiquement bas. Le gouvernement a fixé un objectif de 50 000 logements locatifs privés construits dès 2026 et 2 millions de logements supplémentaires d'ici 2030.
La réponse n'est pas un nouveau Pinel. Le Pinel accordait une réduction d'impôt forfaitaire — jusqu'à 14 % du prix d'achat sur 12 ans dans sa dernière version — calculée une fois, indépendamment du profil fiscal du contribuable. Un acheteur à 11 % de TMI et un acheteur à 45 % bénéficiaient du même avantage en valeur absolue. Ce mécanisme subventionnait l'acte d'achat mais ne s'adaptait pas à la pression fiscale réelle de l'investisseur.
Le Jeanbrun adopte une logique inverse : l'avantage est annuel, proportionnel à la tranche marginale d'imposition et lié à l'effort locatif consenti. Plus le contribuable est fiscalisé et plus le loyer est modéré, plus le dispositif est efficace.
Le fonctionnement technique
L'assiette, les taux et les plafonds
L'amortissement se calcule sur 80 % du prix d'acquisition. Les 20 % restants correspondent forfaitairement au terrain, non amortissable. Trois taux s'appliquent dans le neuf selon le niveau de loyer pratiqué : 3,5 % pour le loyer intermédiaire (plafonné à −15 % sous le marché libre), 4,5 % pour le loyer social (−30 %), 5,5 % pour le loyer très social (−45 %). Ces taux génèrent des plafonds d'amortissement annuels de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € respectivement.
Dans l'ancien rénové, les taux sont de 3 % à 4 % selon le niveau locatif, avec un plafond de 10 700 € par an. Les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d'acquisition et le bien doit atteindre un DPE A ou B après rénovation.
Les plafonds de loyers intermédiaires sont identiques à ceux du Pinel 2026 et reprennent la formule : loyer max = plafond zonal × surface utile × (0,7 + 19/S), le coefficient étant plafonné à 1,2. Les plafonds sociaux et très sociaux reprennent le référentiel Loc'Avantages, tels que publiés au Bulletin officiel des finances publiques du 10 mars 2026. Le zonage habituel (A bis, A, B1, B2/C) s'applique pour les loyers intermédiaires ; les loyers sociaux et très sociaux sont fixés à l'échelle communale.
L'imputation sur le revenu global : le changement structurant
Jusqu'ici, la location nue permettait de déduire les charges réelles — intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges, travaux — et de créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156-I-3° du CGI). L'amortissement restait réservé aux loueurs meublés, sous le régime BIC. Le Jeanbrun ajoute l'amortissement du bien à l'ensemble des charges déductibles en revenus fonciers. Le déficit potentiel est donc nettement plus élevé, sans dépense supplémentaire réelle.
Le plafond d'imputation sur le revenu global reste fixé à 10 700 € par an. Il peut être porté à 21 400 € pendant deux ans maximum lorsque les travaux incluent une composante de rénovation énergétique permettant d'atteindre un DPE A ou B — prolongation actée jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Le solde de déficit non imputable est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Deux cas chiffrés
T3 neuf à Lyon, zone A, TMI 41 %
Un investisseur acquiert un appartement de 65 m² neuf à Lyon pour 320 000 €. Il opte pour le loyer intermédiaire. La surface utile du bien est de 68 m² (65 m² habitables + 6 m² de balcon comptabilisés à 50 %, plafonné à 8 m²). Le plafond de loyer en zone A pour 2026 est de 13,09 €/m². Après application du coefficient (0,7 + 19/68 = 0,979), le loyer mensuel maximal est de 870 €, soit 10 440 € par an, contre environ 1 100 € sur le marché libre.
Base amortissable : 80 % × 320 000 € = 256 000 €. Taux applicable : 3,5 %. Amortissement annuel : 8 960 €, plafonné à 8 000 €. Charges déductibles par ailleurs : 6 200 € (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance).
Revenu foncier net avant amortissement : 10 440 € − 6 200 € = 4 240 €. Après déduction de l'amortissement de 8 000 € : déficit foncier de 3 760 €.
Sans le dispositif, l'imposition sur les revenus fonciers s'établit à 4 240 € × 58,2 % (41 % IR + 17,2 % PS) = 2 468 €. Avec le dispositif, ce montant tombe à zéro. Le déficit de 3 760 € imputable sur le revenu global représente une économie supplémentaire de 3 760 € × 41 % = 1 542 €.
Économie fiscale annuelle totale : 4 010 €, soit 36 090 € sur 9 ans. À titre de comparaison, le Pinel 2024 sur 9 ans aurait produit pour ce même bien une réduction d'impôt de 9 % × 320 000 € = 28 800 € — indépendamment de la TMI. L'avantage Jeanbrun dépasse celui du Pinel dès une TMI de 30 %.
T2 ancien rénové à Nantes, zone B1, TMI 30 %
Un investisseur acquiert un appartement ancien à 140 000 € et engage 55 000 € de travaux de rénovation lourde, portant le bien à un DPE A. Le coût total est de 195 000 €. Les travaux représentent 39 % du prix d'acquisition — la condition minimale de 30 % est satisfaite. Il opte pour le loyer social.
Base amortissable : 80 % × 195 000 € = 156 000 €. Taux applicable dans l'ancien en loyer social : 4 %. Amortissement annuel : 6 240 €, sous le plafond de 10 700 €. Charges déductibles : 3 300 €. Loyers annuels en loyer social (−30 % sous le marché) : 545 € × 12 = 6 540 €.
Revenu foncier net avant amortissement : 6 540 € − 3 300 € = 3 240 €. Après amortissement de 6 240 € : déficit foncier de 3 000 €.
Sans dispositif, l'imposition sur les revenus fonciers s'élève à 3 240 € × 47,2 % = 1 529 €. Avec le dispositif : zéro sur les revenus fonciers, plus 3 000 € × 30 % = 900 € d'économie supplémentaire sur le revenu global. Économie totale annuelle : 2 429 €, soit 21 861 € sur 9 ans. La première année, en activant le plafond de 21 400 € lié à la rénovation énergétique, la déduction sur revenu global absorbe l'essentiel des charges et de l'amortissement sur les revenus de l'année.
Ce que le dispositif interdit — et pourquoi c'est structurant
Le bien doit être situé dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont exclues. La location doit être nue, à titre de résidence principale du locataire. La durée d'engagement est de 9 ans minimum. Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal du bailleur ni être un ascendant ou descendant au premier ou deuxième degré. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
Le point structurant pour les entrepreneurs et les professions libérales est l'incompatibilité avec les sociétés soumises à l'IS. Une holding à l'IS ne peut pas acquérir un bien sous le régime Jeanbrun. En revanche, une SCI soumise à l'IR est éligible. Cette contrainte impose une réflexion en amont sur la structuration de la détention. Pour un chef d'entreprise dont l'essentiel du patrimoine est logé dans une holding, l'acquisition devra se faire en nom propre ou via une SCI IR dédiée. Cette séparation des enveloppes n'est pas nécessairement un frein : elle peut au contraire servir une stratégie de cloisonnement patrimonial entre actifs professionnels et actifs immobiliers privés.
Sur la question du traitement des amortissements à la revente, les décrets d'application publiés à ce jour ne tranchent pas tous les cas de figure. Une source — le site hagnere-patrimoine.fr, qui cite l'article 31-I-1° du CGI — indique que la réintégration en plus-value n'est pas prévue dans la rédaction actuelle du texte, à la différence du LMNP post-loi Le Meur. D'autres commentateurs restent prudents. Avant tout engagement, ce point doit être vérifié dans la documentation fiscale opposable à la date de l'opération, notamment au BOFiP.
Pourquoi les patrimoines élevés sont les plus concernés
L'amortissement annuel imputable sur le revenu global fonctionne comme un levier fiscal d'autant plus puissant que la TMI est élevée. Pour un foyer à 45 % de TMI, chaque euro de déficit imputable économise 45 centimes d'impôt sur le revenu. Pour un foyer à 30 %, 30 centimes. Le Pinel, lui, produisait le même montant de réduction quelle que soit la tranche. La logique est donc inversée : le Jeanbrun cible structurellement les contribuables les plus fiscalisés, là où le Pinel était davantage adapté aux classes moyennes supérieures.
L'articulation avec une SCI IR ouvre une dimension patrimoniale complémentaire. Un couple qui acquiert un bien en SCI IR, transmet la nue-propriété des parts à ses enfants — en profitant des abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans au titre de l'article 779-I du CGI — et conserve l'usufruit dispose d'un outil qui cumule économie fiscale annuelle et transmission progressive. L'usufruitier perçoit les loyers, déduit l'amortissement, et transmet un actif dont la valeur en pleine propriété a été reconstituée par les enfants sans fiscalité supplémentaire sur les flux.
Enfin, dans les communes éligibles au LLI (Logement Locatif Intermédiaire), l'acquisition d'un bien neuf peut bénéficier d'une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %. Sur un appartement à 300 000 €, cela représente une économie initiale de 25 000 € sur le prix de revient. Cette combinaison — souvent désignée comme « Super Jeanbrun » dans les milieux professionnels — mérite d'être étudiée bien par bien, car elle est conditionnée à des critères locaux précis qui varient selon les communes.
Ce que ce dispositif n'est pas
Il serait inexact de le présenter comme une réplique améliorée du Pinel. Les profils concernés ne sont pas les mêmes. Le Pinel fonctionnait pour un investisseur à revenus modérés souhaitant réduire son impôt par une entrée simple et prévisible. Le Jeanbrun s'adresse à des contribuables qui supportent une pression fiscale réelle sur leurs revenus fonciers et souhaitent un mécanisme de déduction annuelle ancré dans la logique patrimoniale plutôt que dans la logique de subvention. C'est un dispositif d'investisseurs éclairés, pas un produit d'appel fiscal.
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun introduit dans le régime des revenus fonciers une logique d'amortissement jusqu'ici réservée aux loueurs meublés. L'avantage fiscal est annuel, proportionnel à la TMI, et peut s'imputer directement sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Pour les contribuables fortement imposés, l'économie sur 9 ans dépasse significativement celle du Pinel. La structuration de la détention — nom propre ou SCI IR, niveau de loyer retenu, articulation avec la stratégie de transmission — détermine l'efficacité réelle de l'opération. Ces arbitrages méritent une analyse patrimoniale personnalisée avant tout engagement.