Dispositif Jeanbrun, durcissement du Pacte Dutreil et de l'apport-cession, ajustements du PER et de la fiscalité LMNP pour les non-résidents, nouvelle taxe sur les holdings : découvrez l'analyse complète de la Loi de Finances 2026 pour les hauts revenus et dirigeants.
La loi de finances pour 2026 a été publiée au Journal Officiel le 20 février 2026. Après un parcours législatif inhabituellement heurté — adoptée sans vote via l'article 49.3 — le texte final est riche en évolutions qui touchent directement les chefs d'entreprise, les dirigeants, les investisseurs immobiliers et tous ceux dont les revenus ou le patrimoine atteignent un certain niveau.
Certaines mesures sont favorables et créent de nouvelles opportunités à saisir rapidement. D'autres durcissent des dispositifs existants ou ferment des fenêtres d'optimisation ouvertes depuis des années. Toutes méritent d'être comprises sans délai, parce que les fenêtres pour agir se referment vite.
Cette loi s'inscrit dans un contexte de déficit public persistant et d'une pression croissante sur les stratégies patrimoniales des plus fortunés. La création de la CDHR, la taxe sur les holdings patrimoniales, le resserrement du Pacte Dutreil et du régime d'apport-cession témoignent d'une volonté législative cohérente de cibler les hauts patrimoines tout en préservant — avec encadrement renforcé — les dispositifs qui soutiennent l'économie réelle.
1. Le dispositif "Jeanbrun" : un amortissement fiscal enfin ouvert aux bailleurs privés
Ce que prévoit la loi
L'effondrement de la construction neuve et la disparition du Pinel ont conduit le législateur à créer un nouveau mécanisme fiscal. Le dispositif « Jeanbrun » est entré en vigueur le 21 février 2026 et s'applique jusqu'au 31 décembre 2028. Son principe : il permet à un bailleur privé de déduire fiscalement l'amortissement de son bien immobilier — une mécanique jusqu'ici réservée aux professionnels et aux sociétés.
Qui peut en bénéficier ?
Le dispositif s'applique aux logements détenus directement par des personnes physiques, ou par des sociétés non passibles de l'IS. Le bailleur doit s'engager irrévocablement à louer nu à titre de résidence principale pendant 9 ans, à des locataires respectant des plafonds de ressources et à des loyers plafonnés selon trois niveaux :
- Location intermédiaire : 15 % en dessous des loyers du marché → taux d'amortissement 3,5 % (neuf)
- Location sociale : 30 % en dessous → 4,5 %
- Location très sociale : 45 % en dessous → 5,5 %
Dans le neuf, la base amortissable est de 80 % du prix d'acquisition net de frais (le foncier, non amortissable, est estimé forfaitairement à 20 %). Dans l'ancien, la base est majorée des travaux, avec des taux légèrement moins favorables (3 %, 3,5 %, 4 %).
L'option amortissement : une décision irrévocable
L'option est exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition. En cas de non-respect des engagements, les amortissements déduits sont remis en cause avec majoration.
Ce que cela signifie pour vous : Le dispositif Jeanbrun représente une opportunité de déduction fiscale significative — à condition d'accepter les contraintes de loyers plafonnés. Il est pensé pour des détentions longues et s'adresse à des profils d'investisseurs patients, avec une tranche marginale d'imposition élevée.
2. LMNP et non-résidents : une inégalité de traitement enfin corrigée
Le problème que la loi corrige
Un contribuable non-résident qui conservait une activité de location meublée en France se retrouvait automatiquement basculé dans le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) dès que ses recettes locatives françaises dépassaient 23 000 € — même s'il exerçait son activité professionnelle à l'étranger. Ce basculement automatique avait des conséquences fiscales lourdes et souvent absurdes.
Ce que change la loi de finances 2026
En modifiant l'article 155 IV du CGI, à compter de l'imposition des revenus 2026, les recettes tirées de la location meublée en France seront désormais comparées aux revenus étrangers soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu dans l'État de résidence du bailleur.
Le cas des revenus mixtes
Le contribuable non-résident qui dispose à la fois de revenus locatifs meublés en France et de revenus étrangers soumis à un impôt différent devra faire l'objet d'une analyse comparative approfondie. La situation des non-résidents déjà en statut LMP mérite également une attention particulière : la réforme peut modifier leur statut sans qu'ils en aient pris l'initiative.
Ce que cela signifie pour vous : Si vous êtes expatrié et que vous conservez des biens meublés en France, cette réforme peut modifier votre statut LMP/LMNP. Un bilan s'impose pour mesurer l'impact sur votre imposition française et les conventions fiscales applicables.
3. PER : trois réformes qui changent la stratégie d'épargne retraite
Réforme n°1 : le report des plafonds non utilisés s'étend à 5 ans
La loi de finances pour 2026 étend de 3 à 5 ans la durée de report des plafonds PER non utilisés. Cela ouvre des stratégies d'optimisation plus flexibles — notamment pour lisser l'impact fiscal d'une année de revenus exceptionnels.
Réforme n°2 : non-déductibilité des versements après 70 ans
Les versements effectués sur un PER après le 70e anniversaire du titulaire ne seront plus déductibles fiscalement. Cette mesure incite à verser en priorité pendant les années d'activité et à fort TMI. Ou de privilégier l’assurance-vie classique pour l’épargne après 70 ans, en veillant à optimiser la rédaction de la clause bénéficiaire pour protéger ses proches.
Réforme n°3 : la mutualisation des plafonds entre conjoints
La loi introduit la possibilité de mutualiser les plafonds PER entre conjoints. Un foyer fiscal peut désormais utiliser les plafonds non utilisés du conjoint pour abonder le PER de l'autre. Cette option est réservée aux foyers à TMI élevé, l'objectif étant d'éviter d'agir sur la tranche à 11 %.
La hausse de la CSG sur les revenus du patrimoine
Issue de la loi de financement de la Sécurité sociale, la CSG sur certains revenus du patrimoine passe à 10,6 % (contre 9,2 % auparavant). Le prélèvement forfaitaire unique atteint désormais 31,4 %. Cette hausse ne pénalise pas les versements PER déductibles, mais elle renforce mécaniquement l'avantage comparatif du PER par rapport aux autres enveloppes d'épargne.
Ce que cela signifie pour vous : Le PER reste l'outil de référence pour la déduction fiscale des hauts revenus, et son avantage relatif vient d'être renforcé. L'extension à 5 ans des plafonds reportables ouvre des stratégies de versement plus souples. La mutualisation peut être puissante, mais doit être pilotée avec soin pour ne pas bloquer des capitaux inutilement.
4. Pacte Dutreil : un recentrage bienvenu mais des exigences renforcées
Exclusion des actifs somptuaires
La loi réduit l'assiette de l'exonération Dutreil en excluant les actifs somptuaires non affectés à l'activité opérationnelle : biens affectés à la chasse et à la pêche, véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance, aéronefs, bijoux et métaux précieux, chevaux de course, vins et alcools, logements et résidences. Des zones d'ombre subsistent sur le calcul précis de la fraction exclue dans le cadre d'une chaîne de participation.
Allongement de l'engagement de conservation : de 4 à 6 ans
L'engagement individuel de conservation est porté à 6 ans (contre 4 ans auparavant). Cette réforme fait suite aux observations de la Cour des comptes, qui soulignait que les entreprises transmises faisaient régulièrement l'objet d'une cession à un tiers à l'issue de l'engagement.
Ce qui ne change pas
L'exonération reste fixée à 75 % de la valeur des titres transmis. La réduction de 50 % des droits en cas de donation en pleine propriété avant 70 ans est préservée. Le Pacte Dutreil reste le meilleur outil de transmission d'entreprise disponible en France.
Ce que cela signifie pour vous : La réforme ne remet pas en cause l'intérêt du dispositif, mais en resserre les conditions. Un audit des actifs somptuaires détenus au sein de vos structures est indispensable avant toute mise en place d'un Pacte. Ces nouvelles dispositions s'appliquent aux transmissions réalisées à compter du 21 février 2026.
5. CDHR : la contribution qui vise les très hauts revenus
De quoi s'agit-il ?
La Contribution Différentielle sur les Hauts Revenus (CDHR) a été créée par la loi de finances pour 2025 et prorogée par la loi de finances pour 2026. Elle s'ajoute à l'IR et à la CEHR pour les foyers dont le revenu fiscal de référence dépasse :
- 250 000 € pour un célibataire, veuf, séparé ou divorcé
- 500 000 € pour un couple soumis à imposition commune
Son objectif est de garantir une imposition minimale effective de 20 % sur les hauts revenus.
Comment est-elle calculée ?
CDHR = (RFR ajusté × 20 %) − (IR + CEHR + prélèvements libératoires)
Si votre imposition globale atteint déjà 20 % de votre RFR ajusté, la CDHR est nulle. Sinon, elle comble l'écart. Des abattements s'appliquent : 1 500 € par personne à charge, 12 500 € pour un couple. Un mécanisme de décote atténue l'effet de seuil en dessous de 330 000 € (personne seule) ou 660 000 € (couple).
Le piège des revenus exceptionnels
Pour un chef d'entreprise, le danger principal vient des revenus exceptionnels : cession de titres, dividende de liquidation, management package. Un mécanisme de lissage est prévu : les revenus qui dépassent la moyenne des 3 dernières années sont retenus pour seulement un quart de leur montant dans le calcul du seuil. Ce mécanisme atténue l'assiette — il ne vous exonère pas.
L'acompte de décembre : une deadline à ne pas manquer
Un acompte égal à 95 % de la CDHR estimée doit être versé entre le 1er et le 15 décembre chaque année. Une fois validé, il est impossible de le rectifier. En cas de sous-estimation de plus de 20 %, une majoration de 20 % s'applique.
Ce que cela signifie pour vous : Si votre revenu fiscal de référence approche ou dépasse les seuils, la CDHR mérite une attention immédiate. Le timing de distribution de vos revenus, la structure de vos détentions et le calibrage précis de votre acompte sont les trois leviers à actionner avant la fin de l'année.
6. Apport-cession : la vis se resserre pour les dirigeants cédants
Le principe du régime
Le régime d'apport-cession (article 150-0 B ter du CGI) permet à un dirigeant d'apporter ses titres à une holding qu'il contrôle, puis de les céder depuis la holding, sans être immédiatement imposé sur la plus-value. C'est un outil de structuration patrimoniale très utilisé pour financer un réinvestissement ou sécuriser un patrimoine professionnel.
Les deux évolutions majeures
Premier changement : le taux de réinvestissement obligatoire passe de 60 % à 70 %. En contrepartie, la durée maximale pour réinvestir est portée de 2 à 3 ans.
Second changement : les délais de conservation s'allongent. Les biens ou titres acquis dans le cadre du réinvestissement devront désormais être conservés pendant un minimum de 5 ans dans tous les cas (contre 2 à 3 ans auparavant).
Le périmètre du réinvestissement se rétrécit
Sont désormais exclus du champ éligible :
- Les activités procurant des revenus garantis par un tarif réglementé de rachat (énergie)
- Les activités financières
- La gestion de son propre patrimoine mobilier
- La construction d'immeubles en vue de leur vente ou location
- Toutes activités opérées par la société bénéficiaire de l'apport
Ce que cela signifie pour vous : Le taux de réinvestissement à 70 % dans des activités opérationnelles laisse moins de marges de manœuvre. Une revue stratégique de vos options de structuration avant la mise en œuvre du schéma est plus que jamais nécessaire.
7. Taxe sur les holdings patrimoniales : moins large qu'annoncé, mais bien réelle
Qui est concerné ?
La taxe (article 235 ter C du CGI) s'applique aux sociétés réunissant cumulativement :
- Une valeur vénale des actifs supérieure ou égale à 5 M€
- 50 % ou plus des droits de vote ou financiers détenus directement ou indirectement par une personne physique et son groupe familial (conjoint, partenaire de Pacs, ascendants, descendants, frères et sœurs)
- Des revenus passifs prépondérants (dividendes, intérêts, loyers) sur l'ensemble des revenus
Quels actifs entrent dans l'assiette ?
La taxe ne porte pas sur l'ensemble du patrimoine, mais sur les actifs somptuaires non affectés à l'activité (valeur vénale) : biens de chasse et pêche, véhicules de tourisme non professionnels, yachts, aéronefs, bijoux, métaux précieux, chevaux de course, vins et alcools, et logements dont la personne physique qui contrôle la société se réserve la jouissance. Les dettes contractées pour l'acquisition de ces biens sont retenues dans les mêmes limites que pour l'IFI.
Le taux et l'entrée en vigueur
Le taux est de 20 %, appliqué sur une assiette significativement réduite par rapport au projet initial. La taxe s'applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026.
Ce que cela signifie pour vous : Si vous détenez des actifs à titre privatif (résidence secondaire, bateau, chasse…) au sein d'une holding dont la valeur vénale dépasse 5 M€, cette taxe vous concerne. Une revue de la structure de détention — arbitrage entre détention directe, sortie de la holding, ou affectation à une activité opérationnelle — doit être réalisée avant la clôture du prochain exercice.
Ce que tout cela signifie concrètement pour votre patrimoine
La loi de finances 2026 dessine une tendance de fond : le législateur resserre les dispositifs d'optimisation existants tout en créant de nouvelles opportunités pour ceux qui savent les lire.
Pour un chef d'entreprise ou un dirigeant à hauts revenus, les implications s'articulent :
- Le dispositif Jeanbrun crée une fenêtre d'investissement locatif fiscalement intéressante, mais limitée dans le temps et contraignante dans ses conditions.
- Le PER reste un outil central de déduction, mais son utilisation devient plus technique avec la mutualisation des plafonds.
- Le Pacte Dutreil reste incontournable pour la transmission d'entreprise, mais avec des engagements plus longs et une assiette réduite.
- La CDHR impose une vigilance accrue sur la composition et le timing des revenus — notamment en cas d'événement exceptionnel comme une cession.
- Le régime d'apport-cession se resserre, rendant la structuration patrimoniale pré-cession encore plus stratégique.
- La taxe sur les holdings patrimoniales oblige à revoir la pertinence de la détention de certains actifs privés au sein d'une structure sociale.
Ces évolutions ne s'analysent pas isolément. Elles forment un tableau d'ensemble qui nécessite une lecture patrimoniale globale : quelle est votre situation fiscale réelle ? Comment vos revenus, vos actifs et vos projets s'imbriquent-ils avec ces nouvelles règles du jeu ? Quels arbitrages réaliser avant la fin de l'année ?
Ce sont exactement les questions auxquelles une étude patrimoniale personnalisée permet de répondre.
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La loi de finances 2026 ouvre des opportunités réelles pour qui sait les identifier — et crée des risques concrets pour qui ne les anticipe pas.
Nous vous proposons une étude patrimoniale personnalisée, conduite par un expert, pour analyser l'impact de ces nouvelles mesures sur votre situation spécifique : votre niveau d'exposition à la CDHR, l'opportunité d'un investissement sous dispositif Jeanbrun, la structuration optimale d'une cession à venir, la révision de votre stratégie PER, ou encore la sécurisation de votre holding patrimoniale.
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Article rédigé sur la base de l'analyse d'experts en conseil en gestion de patrimoine — Loi de finances pour 2026 publiée au Journal Officiel le 20 février 2026. Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre informatif et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou financier. Nous vous recommandons de consulter un professionnel qualifié pour toute décision patrimoniale.